拆遷時住改商該如何補償
住改商顧名思義，就是將住房改成商用房。對于拆遷時的住改商，有著規(guī)定的補償標準。下面由學習啦小編為你介紹拆遷時住改商的補償相關法律知識。
拆遷時住改商的補償標準
一、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定拆遷辦法中規(guī)定，“拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經營手續(xù)、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續(xù)和稅務登記證注明的營業(yè)地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
二、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策規(guī)定，“在拆遷公告公布前近二年以上在經營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策。”也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。
三、參照商業(yè)用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同參照商業(yè)用房估價的前提一般相同，取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經營、持續(xù)納稅一定時間。對沿街的住改商房屋，其估價是根據營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標準根據不同經營年限確定。
四、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質進行補償規(guī)定對住改商房屋的拆遷，根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在2007之前住改商。此時間點之后除臨道路第一層的之外的住改商房屋則一律按照住房性質進行評估補償。
五、采用混合標準(一)臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償。
(二)其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經營的面積按住宅評估價格的1：2進行補償。
住改商采取的措施
隨著經濟的快速發(fā)展，目前在中國各個城鄉(xiāng)結合部“住改商”之風愈演愈烈， 廣東為主要現(xiàn)象代表地。
龍洞經驗：先給合法身份
天河的龍洞就給出了一個范本：將所有這些一條街上的商鋪統(tǒng)一起來，由區(qū)政府和街道辦開證明令其辦理合法營業(yè)執(zhí)照，規(guī)范后再進行升級改造，將其打造成一條龍洞商業(yè)步行街，并設置宣傳欄、文化休閑地。
而工商部門相關負責人也表示，對這類“住改商”，的確應該引導其從“地下”走到“地上”，先給予其合法身份再來規(guī)范管理。
住改商的缺點
目前城鄉(xiāng)結合部沒有房產證或宅基地證就變成“住改商”的建筑，如果經有關部門同意不需清拆、給予合法身份的，一般都要辦理為期一年的臨時場地使用證明，再進行相關備案、重新合法證件等，繁瑣程序全部走下來估計前前后后需要半年，過了半年又要重新開始弄一遍，有店主表示除了費用問題外，最怕花的就是時間精力，這一問題也亟待解決。
擅自住改商業(yè)主的維權方法
案例一：
擅自“住改商”肯定違法
自從樓上業(yè)主林某將房間出租給一家公司用作辦公場所后，整日人來人往的噪音，加之患有精神衰弱，賈大爺?shù)耐砟晟钜幌伦颖粡氐讛噥y。無奈之下，賈大爺將林某訴至法院，要求對方排除妨害。但林某卻辯稱，自己有權決定自家房屋的用途，他人無權干涉。最終，法院審理后支持了賈大爺?shù)脑V訟請求。
法官評析：依據《物權法》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。
就如何確定利害關系業(yè)主的范圍問題，《建筑物區(qū)分所有權解釋》將有利害關系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業(yè)主。
案例二：
僅有部分業(yè)主同意也不行
王女士將居民住宅出租給一家串串香餐館，馬先生作為緊挨串串香餐館樓上一層的業(yè)主遂將王女士訴至法院，稱由于自己長期生活在嗆人的火鍋味中，且餐館半夜才停止營業(yè)，噪聲污染嚴重，王女士未經自己同意，將居民住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，嚴重影響整個小區(qū)業(yè)主的生活。
王女士辯稱，餐館開業(yè)前已征得部分鄰居同意，馬先生的反對并不代表多數(shù)人的意見。法院審理后最終判決支持了馬先生的訴訟請求。
法官評析：“住改商”中的“利害關系業(yè)主同意”究竟是指大多數(shù)業(yè)主同意即可，還是需要全部有利害關系的業(yè)主同意?《物權法》施行后，在實踐中有做法是按照多數(shù)來確定有利害關系業(yè)主的意見。
但《建筑物區(qū)分所有權解釋》也特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，不予支持，故必須達到所有的利害關系業(yè)主均同意的情況下，業(yè)主才能進行“住改商”。
法官提醒
擅自“住改商”
業(yè)主可起訴
通過以上真實案例，法官特別提示市民：一旦發(fā)生鄰居擅自“住改商”的情況，業(yè)主可及時向小區(qū)業(yè)委會或物業(yè)公司反映，由小區(qū)業(yè)委會代表業(yè)主聯(lián)合物業(yè)公司開展清理，仍無法解決的，便可以拿起法律武器，向法院提起相鄰權訴訟。
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